Начата разработка проекта Положения «О регистрации недвижимого имущества»

Share on FacebookShare on VKShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInPrint this pageEmail this to someone

29 мая 2013 г. Министерство земельных и природных ресурсов КНР сообщило о том, что начата разработка проекта Положения «О регистрации недвижимого имущества». Данный документ разрабатывается Министерством земельных и природных ресурсов КНР и Министерством жилья, городского и сельского строительства КНР под руководством Канцелярии по законодательству при Государственном совете КНР.

В соответствии с планами Госсовета КНР Положение «О регистрации недвижимого имущества должно быть принято к июлю следующего года. С вступлением данного документа в силу в Китае появятся единые правила регистрации прав на недвижимое имущество, действующие по всей стране.

При составлении проекта Министерство жилья, городского и сельского строительства КНР будет заниматься вопросами, связанными с регистрацией прав на здания, строения и сооружения. В свою очередь, Министерство земельных и природных ресурсов КНР будет разрабатывать правила регистрации прав на земельные ресурсы, в том числе и находящиеся в коллективной собственности. В процессе составления проекта будут использованы действующие правила по регистрации отдельных видов недвижимости, принятые как данными двумя министерствами, так и Министерством сельского хозяйства КНР и Государственным управлением лесного хозяйства.

Стоит напомнить, что в КНР земельные участки могут находиться в государственной собственности или в коллективной собственности (собственности экономических организаций сельского населения). Земельные участки не могут находиться в собственности организаций или физических лиц (подробнее – § 1 главы V Общих положений гражданского права КНР).

Сейчас в Китае нет единых правил регистрации прав на недвижимое имущество, хотя необходимость принятия этих правил предусмотрена еще Законом КНР «О вещных правах» (вступил в силу с 1 октября 2007 г.). До принятия единых правил регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с общими положениями Закона КНР «О вещных правах», правилами регистрации отдельных прав на недвижимое имущество, установленных различными ведомствами Госсовета КНР. Если местные народные правительства воспользовались возможностью принять собственные единые правила регистрации (статья 246 Закона КНР «О вещных правах»), то до принятия общегосударственных единых правил могут использоваться местные правила, установленные регионами.

Общие положения о регистрации прав на недвижимое имущество установлены статьями 9-22 Закона КНР «О вещных правах». В соответствии со статьей 9 данного закона возникновение, изменение, передача и прекращение вещных прав на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации (за отдельными исключениями: например, право на недра в государственной собственности может не регистрироваться и др.).

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. В зависимости от характера регистрируемого права заявитель обязан представлять соответствующие документы (подтверждения прав на недвижимое имущество, документы, подтверждающие площадь и границы недвижимого имущества или др.). Закон КНР «О вещных правах» не содержит исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обязанности регистрационного органа при регистрации права на недвижимое имущество: проверка заявительных документов и материалов, уточнение сведений у заявителя, достоверная и своевременная регистрация данных в реестре. Регистрационные органы не вправе требовать от заявителя проведения оценки недвижимого имущества, проводить повторную регистрацию под предлогом ежегодной проверки и предпринимать другие действия, выходящие за пределы компетенции данного органа.

Регистрационные органы обязаны предоставлять правообладателю и заинтересованным лицам возможность ознакомления и снятия копий со сведений, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество (статья 18 Закона КНР «О вещных правах»). Это положение не конкретизируется в законе. Вполне возможно, что правила реализации данного права заявителем и заинтересованными лицами и определение перечня заинтересованных лиц будет установлено Положением «О регистрации недвижимого имущества».

Еще один вопрос, который может быть урегулирован Положением «О регистрации недвижимого имущества» – подача протеста заинтересованным лицом в случае недостоверности сведений, содержащихся в реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 19 Закона КНР «О вещных правах» заявитель или заинтересованное лицо, считающее, что в реестре содержится ошибочные сведения, вправе обратиться в регистрационный орган с заявлением о внесении исправлений. Регистрационный орган вносит исправления при наличии достаточных доказательств или с письменного согласия правообладателя, указанного в реестре.

Если правообладатель, указанный в реестре, возражает против внесения исправлений, заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации протеста. В течение 15 дней после регистрации протеста данное лицо обязано обратиться в суд с иском. Если иск не был подан в данный срок, протест автоматически утрачивает силу. Правообладатель вправе от заинтересованного лица потребовать возмещения убытков, причиненных в результате необоснованного протеста.

Закон КНР «О вещных правах» не уточняет, что является необоснованным протестом, не определяет круг заинтересованных лиц и не объясняет, какие доказательства могут быть признаны достаточными для внесения изменений в реестр. Будем надеяться, что эти вопросы будут урегулированы в разрабатываемом положении.

По предварительному плану до конца июня 2014 г. Положение «О регистрации недвижимого имущества» должно быть принято. Сейчас сложно сказать, успеют ли министерства Госсовета КНР разработать проект, провести общественные консультации и внести окончательный проект Положения в установленный срок. С другой стороны, один год – достаточный срок для разработки и принятия любого нормативного правового акта, если он включен в число приоритетных. Сейчас остается подождать публикации проекта документа для общественных консультаций.

 

Автор

Павел Бажанов

Павел Бажанов

Партнер компании SBF Group, автор двух книг о законодательстве КНР. Павел Бажанов занимается юридическим сопровождением российского бизнеса в Китае.

Все записи автора