Закон КНР «О вещных правах» от 16.03.2007 определяет основы вещного права в КНР: права собственности, ограниченных вещных прав, обеспечительных прав. Данный закон применяется с 1 октября 2007 г.
Закон КНР «О вещных правах» состоит из пяти разделов: общие положения, право собственности, узуфруктарные права (ограниченные вещные права), обеспечительные права (право залога и право удержания), право владения, а также дополнительных положений.
В соответствии со ст. 2 Закона КНР «О вещных правах» данный закон применяется к гражданским правоотношениям, возникающим из принадлежности и использования вещей. К вещам закон относит недвижимое и движимое имущество. Основными принципами вещного права в КНР являются: 1) принцип базовой экономической системы и социалистической рыночной экономики (ст. 3): во-первых, на начальном этапе построения социализма государство отстаивает базовую экономическую систему на основе общественной собственности и обеспечивает совместное развитие всех форм собственности; во-вторых, вместе с укреплением общественной собственности государство поощряет, поддерживает и направляет развитие частного сектора экономики; и, в-третьих, посредством системы социалистической рыночной экономики государство гарантирует равное правовое положение и право на развитие различных субъектов рыночной деятельности; 2) принцип равной охраны вещных прав (ст. 4) вне зависимости от принадлежности: равная правовая охрана государственной, коллективной, частной и другой собственности; 3) принцип установления вещных прав законом (ст. 5): перечень вещных прав и их содержание устанавливаются законом; 4) принцип публичности вещных прав (ст. 6): обязательная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и передача прав в соответствии с законодательством при возникновении и отчуждении прав на движимое имущество; 5) принцип законности и следования общественной морали (ст. 7): приобретение и осуществление вещных прав должны соответствовать законодательству, нормам общественной морали, не причинять вред публичным интересам и законным интересам других лиц; 6) принцип приоритета специального законодательства (ст. 8): если специальными законами предусмотрено иное в отношении вещных прав, применяются соответствующие положения специальных законов.
Вещные права на недвижимое имущество в соответствии с Законом КНР «О вещных правах» подлежат обязательной регистрации. Исключением является право собственности на природные ресурсы, отнесенные законодательством к государственной собственности (например, это недра, водные ресурсы, морская территория). Регистрация вещных прав осуществляется в соответствии с Временным положением «О регистрации недвижимого имущества» (действует с 1 марта 2015 г.). Возникновение и переход прав на недвижимое имущество приобретает силу с момента регистрации и внесения сведений в реестр прав на недвижимое имущество. Возникновение и переход права на движимое имущество приобретает силу с момента передачи данного имущества, если законодательством не предусмотрено иное.
В случае нарушения вещного права правообладатель вправе для защиты своих прав обратиться в суд, арбитраж, использовать примирительные процедуры, медиацию и другие способы защиты прав. В зависимости от характера нарушения правообладатель может обратиться с требованием о признании вещного права, возврате изначальной вещи, устранения препятствия или угрозы, ремонте, повторном изготовлении (реконструкции), замене или восстановлении первоначального состояния, возмещении вреда (убытков). Формы защиты вещных прав могут применяться по отдельности или совместно в зависимости от характера нарушения. Кроме того, при наличии в нарушении вещного права состава административного правонарушения правонарушитель должен быть привлечен к административной ответственности, а при наличии состава преступления – к уголовной ответственности.
Праву собственности посвящен второй раздел Закона КНР «О вещных правах». Собственник обладает правами владения, пользования, получения прибыли и распоряжения принадлежащим ему недвижимым или недвижимым имуществом. Собственник имущества вправе устанавливать узуфруктарные (ограниченные вещные) и обеспечительные права на принадлежащее имущество.
В соответствии с законом право собственности может принадлежать государству, коллективу или отдельным лицам (организациям и физическим лицам). Государственной (общенародной) собственностью является имущество, отнесенное к государственной собственности законом. Право собственности на государственное имущество реализует орган управления государственным имуществом при Государственном совете КНР (Центральном народном правительстве) и местными управлениями государственным имуществом (в регионах).
Закон КНР «О вещных правах» относит к государственной собственности: 1) недра, водные ресурсы, морскую территорию; 2) землю в городской местности; 3) землю в сельской местности и пригородах, отнесенную к государственной собственности; 4) леса, горы, пастбища, целинные земли, песчаные отмели и другие природные ресурсы, за исключением отнесенных к коллективной собственности; 5) ресурсы дикой природы, отнесенные к государственной собственности; 6) радиочастотный спектр; 7) культурные ценности, отнесенные законом к государственной собственности; 8) имущество для обороны страны; 9) железные дороги, автомобильные дороги, электросети, телекоммуникации, нефтепроводы, газопроводы и другие объекты капитальной инфраструктуры, отнесенные к государственной собственности.
Коллективной собственностью является: 1) земля, леса, горы, пастбища, целинные земли, песчаные отмели, отнесенные законом к коллективной собственности; 2) здания, средства производства, системы ирригации полей, находящиеся в коллективной собственности; 3) учреждения образования, науки, культуры, здравоохранения, спорта, находящиеся в коллективной собственности; 4) другое недвижимое и движимое имущество, находящееся в коллективной собственности.
Реализация прав на коллективную собственность осуществляют члены сельских и городских коллективов через хозяйственные организации сельских и городских коллективов, комитеты и группы сельского населения.
Частной собственностью является принадлежащее организациям и физическим лицам недвижимое и движимое имущество, включая законные доходы, здания и помещения, предметы быта, производственные средства и материалы, другое недвижимое и движимое имущество.
Отдельная глава Закона КНР «О вещных правах» посвящена правам собственников в жилых комплексах. Собственники жилья обладают правом собственности на принадлежащие им жилые и коммерческие помещения в здания и другие части жилого комплекса, относящиеся к исключительной собственности, а также обладают правом общей собственности и совместного управления в отношении части жилого комплекса, относящейся к общей собственности.
Собственники обладают правом владения, использования, получения прибыли и распоряжения на находящиеся в их исключительной собственности части здания. Реализация прав собственником не должна угрожать безопасности здания и не должна причинять вред правам и законным интересам других собственников. Собственники пользуются правами и несут обязанности в отношении части жилого комплекса, относящейся к общей собственности; невыполнение обязанностей в связи с отказом от прав не допускается.
Обладатели прав на соседствующее недвижимое имущество обязаны создавать друг другу необходимое удобство в использовании и стоке воды, доступе к земельным участкам, строительстве и ремонте зданий, прокладке линий электропередач, кабельных линий, водопровода, труб отопления, газа, соблюдать стандарты проектирования и строительства и не препятствовать вентиляции, освещению и доступу солнечного света к соседствующим зданиям.
Обладатели прав на соседствующее недвижимое имущество не должны нарушать государственные правила об утилизации твердых отходов, загрязнения воздуха, водных ресурсов, нарушении тишины, освещении, электромагнитном излучении и выбросе других вредных веществ.
В соответствии с законом имущество может находиться в общей собственности: долевой собственности или совместной собственности. Собственники имущества, находящегося в долевой собственности, пользуются правом собственности на данное имущество в соответствии с размером долей. Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие собственников, которым принадлежит не менее 2/3 в имуществе, но если договоренностью собственников не предусмотрено иное.
Собственники имущества, находящегося в совместной собственности, пользуются правом собственности на данное имущество совместно. Для распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, необходимо согласие всех собственников, но если договоренностью собственников не предусмотрено иное.
Последняя глава раздела о праве собственности предусматривает несколько особых случаев приобретения права собственности. В частности, закон предусматривает защиту прав добросовестных приобретателей, которые приобрели право собственности на недвижимое или движимое имущество от лица, не имеющего права на распоряжение данным имуществом (ст. 106 Закона КНР «О вещных правах»).
Закон КНР «О вещных правах» допускает изъятие земли и другого недвижимого имущества организаций и физических лиц в публичных интересах. Изъятие недвижимого имущества допускается строго в соответствии с установленной законом процедурой, распределением полномочий государственных органов и выплатой компенсаций (включая: возмещение за изъятие земли, субсидии на переселение проживающих на данной территории физических лиц, возмещения за постоянные принадлежности и посевы). При переселении сельского населения в связи с изъятием земли должны быть уплачены взносы на социальное страхование переселенцев. Кроме того, закон допускает временное изъятие недвижимого и движимого имущества в целях проведения спасательных работ, ликвидации последствий стихийных бедствий и при другой чрезвычайной необходимости.
Третий раздел Закона КНР «О вещных правах» посвящен узуфруктарным правам (ограниченным вещным правам), к которым относятся право хозяйственного подряда на земле, право использования земли под строительство, право использования земли под жилой сектор, сервитут, право на разведку и освоение природных ресурсов, право использования морской территории и другие ограниченные права. Обладатель узуфруктарного права пользуется правом владения, использования и (или) получения прибыли от имущества, находящегося в собственности других лиц. Собственник имущества не вправе вмешиваться в реализацию прав обладателями узуфруктарного права.
Право хозяйственного подряда на земле предоставляется семьям и отдельным лицам для сельскохозяйственной деятельности (животноводства, растениеводства, разведения лесов) на земле, находящейся в государственной или коллективной собственности. Право подряда предоставляется на определенный срок: срок подряда на пахотные земли составляет 30 лет, на пастбища – 50 лет, на леса – от 20 до 70 лет.
Право хозяйственного подряда на земле возникает с момента вступления в силу договора хозяйственного подряда. Для подтверждения права местные органы власти обязаны выдавать правообладателям подтверждения наличия прав (свидетельства о праве хозяйственного подряда на земле, свидетельства о праве на использование лесов или пастбищ) и вести реестры прав.
Право использования земли под строительство предоставляется для строительства зданий, строений и сооружений на земле, находящейся в государственной собственности. Данное право может быть предоставлено на поверхность земли, надземную или подземную территорию. Право использования земли под строительство может быть предоставлено путем уступки (возмездной передачи, в том числе путем проведения аукционных торгов, конкурса, открытого согласования) или выделения земли. Предоставление права путем уступки обязательно, если на один земельный участок существует не менее двух претендентов, или при предоставлении земли под строительство промышленных, торговых, туристических объектов или объектов индустрии развлечений.
При предоставлении права использования земли под строительство по результатам аукционных торгов, конкурса или открытого согласования стороны обязаны заключить письменный договор о предоставлении права использования земли под строительство, который должен включать следующие условия: 1) наименования и адреса сторон; 2) границы и площадь земельного участка; 3) пространство земельного участка, занимаемое зданиями и постройками; 4) назначение земли; 5) срок использования земли; 6) сумма платежа за предоставление права и способы его уплаты; 7) способы разрешения споров.
При предоставлении права использования земли под строительство необходимо обратиться в регистрационный орган с заявлением о регистрации данного права. Право использования земли под строительство возникает с момента регистрации. Регистрационный орган обязан выдать свидетельство о праве использования земли под строительство обладателю данного права.
Право использования земли под жилой сектор предоставляется крестьянам для частной малоэтажной застройки. Данное право предоставляется на землю, находящуюся в коллективной собственности.
Сервитут – обременение, установленное в соответствии с договором сторон на недвижимость одного лица в целях повышения эффективности от пользования недвижимого имущества другого лица. При установлении сервитута стороны обязаны заключить письменный договор, который по общему правилу включает следующие условия: 1) имена и фамилии либо наименования сторон, их места нахождения; 2) расположение земельного участка, обремененного сервитутом, и земельного участка, в пользу которого установлен сервитут; 3) цель и способы использования сервитута; 4) срок использования сервитута; 5) суммы платежей за предоставление сервитута и способы их уплаты; 6) способы разрешения споров.
Срок действия права сервитута устанавливается сторонами, но данный срок не может превышать остаток срока права хозяйственного подряда на земле, права использования земли под строительство или другого узуфруктарного права.
Четвертый раздел Закона КНР «О вещных правах» посвящен обеспечению обязательств путем предоставления залога или удержания вещи (обеспечение обязательств путем поручительства или предоставления задатка осуществляется в соответствии с Законом КНР «Об обеспечении обязательств (гарантиях)». Обеспечительное право – право, предоставляемое кредитору на удовлетворение требований за счет определенного имущества преимущественно перед другими лицами в случае неисполнения должником обязательства, срок исполнения которого наступил, или возникновения других оснований для реализации обеспечительного права, предусмотренных договором сторон. Обеспечение может предоставить должник или другое лицо.
При предоставлении обеспечения необходимо заключить договор обеспечения обязательства, который является акцессорным по отношению к основному договору (договору займа, купли-продажи и др.). В случае недействительности основного договора договор обеспечения обязательства признается недействительным, если законодательством не предусмотрено иное.
Если договором обеспечения обязательства не предусмотрено иное, обеспечение распространяется на права требования кредитора, а также проценты, неустойку, возмещения (компенсации), расходы на хранение обремененного имущества и расходы на реализацию кредитором своих прав. В случае утраты обремененного имущества, его повреждения или изъятия (реквизиции) кредитор пользуется правом на удовлетворение требований преимущественно перед другими лицами за счет полученных страховых выплат, возмещения или компенсаций. Закон КНР «О вещных правах» допускает депонирование страховых выплат, возмещения или компенсации до истечения срока исполнения обязательств.
В соответствии с законом в КНР существует ипотечный залог и ручной залог имущества. Ипотечный залог – предоставление кредитору имущественного обеспечения без перехода обремененного имущества во владение кредитора. Ручной залог – предоставление кредитору имущественного обеспечения с переходом обремененного имущества во владение кредитора.
В ипотечный залог могут быть предоставлены: 1) здания, постройки и другие вещи, неразрывно соединенные с землей; 2) право использования земли под строительство; 3) право хозяйственного подряда на целинной или другой земле, полученное в результате конкурса, аукционных торгов, открытого согласования; 4) производственное оборудование, сырье и материалы, полуфабрикаты, готовая продукция; 5) находящиеся на стадии строительства здания, водные и воздушные суда; 6) транспортные средства; 7) другие виды имущества, предоставление которых в ипотечный залог не запрещено в соответствии с положениями законов и административных правовых актов. В ипотечный залог не могут быть предоставлены: 1) право собственности на землю; 2) права использования земель, находящихся в коллективной собственности, включая пахотные земли, сельский жилой сектор, приусадебные участки (за исключением случаев, когда предоставление данного имущества в ипотечный залог разрешено законом); 3) образовательные объекты, объекты здравоохранения и другие социально значимые объекты; 4) имущество, принадлежность права собственности или права пользования на которое оспаривается или неясно; 5) арестованное имущество; 6) другое имущество, которое не может быть предоставлено в ипотечный залог в соответствии с законодательством.
При предоставлении имущества в ипотечный залог стороны обязаны заключить письменный договор, в котором указываются виды и суммы обеспечиваемых залогом обязательств, срок исполнения обязательств должником, основные сведения об имуществе, предоставляемом в залог, а также пределы действия обеспечительного права. При предоставлении в залог недвижимого имущества (в том числе зданий, находящихся в процессе строительства) необходимо оформить регистрацию залога.
В соответствии с Законом КНР «О вещных правах» должник или третье лицо вправе предоставить кредитору в залог имущество с переходом данного имущества во владение кредитора (ручной залог). В ручной залог может быть предоставлено движимое имущество.
При предоставлении имущества в ручной залог необходимо заключить письменный договор, в котором указываются: 1) вид и суммы обеспечиваемых залогом обязательств; 2) срок исполнения обязательств должником; 3) наименование, количество, качество, состояние имущества, предоставляемого в залог; 4) пределы действия залога; 5) дата передачи имущества в залог.
В случае неисполнения должником обязательства, срок исполнения которого наступил, кредитор (обладатель права удержания) вправе удержать движимое имущество должника, находящееся в законном владении кредитора, а также вправе получить удовлетворение за счет данного движимого имущества преимущественно перед другими лицами. Обладатель права удержания и должник обязаны договориться о сроке исполнения обязательства после удержания имущества; в случае отсутствия или неясности договоренности обладатель права удержания обязан предоставить должнику срок для исполнения обязательства не менее 2 месяцев.
Перевод Закона КНР «О вещных правах» на русский язык размещен на сайте Chinalaw.center.
