Договор аренды в соответствии со ст. 703 Гражданского кодекса КНР (ГК КНР) является договором, в соответствии с которым арендодатель передает предмет аренды арендатору для использования и получения дохода, а арендатор уплачивает арендную плату.
Большинство правовых норм в ГК КНР, регулирующих заключение договора аренды, перенесено из прежнего Закона КНР «О договорах».
Условия договора аренды
По общему правилу условия договора аренды включают условия о наименовании, количестве, назначении (цели использования) предмета аренды, сроке аренды, арендной плате, сроке и способе уплаты арендной платы, ремонте предмета аренды и другие условия (ст. 704 ГК КНР).
Максимальный срок аренды составляет 20 лет. Если срок договора аренды превышает 20 лет, то он недействителен в части, превышающей 20-летний срок (ст. 705 ГК КНР). Ограничение срока аренды распространяется на дополнительные соглашения, заключаемые для продления срока аренды имущества.
Договор аренды на срок до 6 месяцев может быть заключен в любой форме. Если срок аренды составляет от 6 месяцев, договор аренды должен быть совершен в письменной форме (ст. 707 ГК КНР). Если срок аренды невозможно установить из-за отсутствия договора в письменной форме, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Обязанности арендодателя и арендатора
Арендодатель обязан в соответствии с договором аренды передать арендатору предмет аренды свободным от прав третьих лиц, а также в течение срока аренды сохранять предмет аренды в состоянии, соответствующем оговоренному назначению (ст. 708 ГК КНР). Следовательно, основными обязанностями арендодателя являются: а) обязанность передать сданное в аренду имущество; и б) сохранять данное имущество в состоянии, необходимом для его использования. Кроме того, арендодатель несет обязанность по проведению ремонта имущества (ст. 712 ГК КНР).
Арендатор обязан использовать предмет аренды оговоренным сторонами способом (ст. 709 ГК КНР). При отсутствии или неясности договоренности сторон о назначении предмета аренды и невозможности ее определить в соответствии со статьей 510 ГК КНР (во взаимосвязи с другими условиями договора) арендованное имущество должно использоваться в соответствии с его свойствами (характеристиками).
Если арендатор использует арендованное имущество в соответствии с условиями договора или свойствами (характеристиками) арендованного имущества, то он не несет ответственности из-за нормального износа данного имущества. В случае нарушения правил использования, предусмотренных договором, или использования имущества не в соответствии со свойствами (характеристиками) имущества, арендодатель в соответствии со ст. 711 ГК КНР может расторгнуть договор и требовать возмещения в случае причинения ущерба имуществу.
Если договором не предусмотрено иное, обязанность проводить ремонт арендованного имущества возлагается на арендодателя (ст. 712 ГК КНР). Если в период действия договора аренды возникает необходимость в ремонте, арендатор может требовать от арендодателя проведения ремонта в разумно обоснованный срок. Если арендодатель не выполняет ремонт, арендатор может самостоятельно провести ремонт имущества с переносом расходов на ремонт на арендодателя. Арендатор освобождается от обязанности проводить ремонт в том случае если необходимость в ремонте возникает по вине арендатора.
Арендатор может требовать уменьшения арендной платы или продления срока аренды, если проведение ремонта влияет на нормальное использование имущества, полученного по договору аренды (ст. 713 ГК КНР).
Арендатор обязан бережно хранить арендованное имущество (ст. 714 ГК КНР) и с согласия арендодателя производить неотделимые или отделимые улучшения (ст. 715 ГК КНР). В случае повреждения предмета аренды арендатор обязан возместить причиненные убытки. Если улучшения произведены без согласия арендодателя, он может требовать от арендатора восстановления первоначального положения (удаления улучшений) или возмещения убытков.
Передача имущества в субаренду
С согласия арендодателя арендатор может передать имущество в субаренду третьему лицу (ст. 716 ГК КНР). В случае заключения договора субаренды первоначальный договор аренды сохраняет действие, а в случае повреждения или утраты арендованного имущества в период субаренды арендатор обязан возместить убытки, причиненные арендодателю.
Договор субаренды может быть заключен на остаток срока первоначального договора аренды, заключенного арендодателем и арендатором. Если срок субаренды выходит за пределы срока аренды по основному договору, то субаренда не является юридически обязывающей для арендодателя в части, превышающей остаток срока аренды (ст. 717 ГК КНР).
Если имущество передается в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе расторгнуть договор. При этом арендодатель признается давшим согласие на передачу имущества в субаренду, если он не предъявил возражений в течение 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче арендатором данного имущества в субаренду (ст. 718 ГК КНР).
Уплата арендной платы
Арендатор обязан вносить арендную плату в оговоренный срок. При отсутствии или неясности условия о сроке уплаты аренды, а также невозможности ее установить в соответствии со ст. 510 ГК КНР (во взаимосвязи с другими условиями договора) действует следующее правило: а) если срок аренды составляет менее 1 года – арендная плата вносится по истечении срока аренды; б) если срок аренды составляет от 1 года – арендная плата вносится по истечении каждого полного года аренды; если остаток срока аренды составляет менее одного года, то остаток арендной платы вносится по истечении срока аренды (ст. 721 ГК КНР).
Если арендатор без необоснованной причины не вносит или задерживает внесение арендной уплаты, арендодатель может требовать от арендатора внесения арендной платы в разумно обоснованный срок; в случае невнесения платы в данный срок арендодатель может расторгнуть договор.
В случае просрочки внесения арендатором арендной платы субарендатор может вместо арендатора внести неуплаченную арендную плату и неустойку. Арендная плата и неустойка, внесенная субарендатором вместо арендатора, может быть зачтена в счет арендной платы, которую субарендатор обязан внести арендатору; если внесенная субарендатором сумма превышает его арендную плату, субарендатор может предъявить к арендатору регрессное требование для взыскания части, превышающей арендную плату.
В случае полного или частичного повреждения, утраты предмета аренды по причине, которая не зависит от арендатора, арендатор может требовать уменьшения арендной платы или освобождения от арендной платы; если полное или частичное повреждение, утрата предмета аренды приводит к невозможности достижения цели договора, арендатор может расторгнуть договор.
Преимущественное право арендатора
Арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного здания или помещения. При продаже сданного в аренду здания или помещения арендодатель в соответствии со ст. 726 ГК КНР обязан известить арендатора в разумно обоснованный срок до продажи. Арендатор обладает преимущественным правом покупки при прочих равных условиях за исключением продажи арендодателем здания или помещения своему близкому родственнику или (если здание или помещение находится в общей долевой собственности) продажи доли в имуществе другому лицу, которое вместе с арендодателем является долевым собственником. Если арендатор не заявил о приобретении в течение 15 дней после выполнения арендодателем обязанности извещения, арендатор признается отказавшимся от преимущественного права покупки.
При продаже здания или помещения на аукционе арендодатель обязан уведомить арендатора о продаже за 5 дней до проведения аукционных торгов. Если арендатор не принимает участия в аукционных торгах, он признается отказавшимся от преимущественного права покупки (ст. 727 ГК КНР).
В случае невыполнения арендодателем обязанности известить арендатора для реализации им преимущественного права арендатор может требовать возмещения причиненных убытков, при этом невыполнение арендодателем обязанности не влияет на действительность договора купли-продажи, заключенного с третьим лицом (ст. 728 ГК КНР).
Кроме того, арендатор обладает преимущественным правом продления аренды на прочих равных условиях по истечении срока договора аренды.
Услуги по разработке договоров для работы с китайскими контрагентами и в Китае, а также экспертизы договоров.
