Верховный народный суд об обходе политики по регулированию цен на жилье

Share on FacebookShare on VKShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInPrint this pageEmail this to someone

28 июня 2013 г. Верховный народный суд КНР направил Экстренное уведомление «О строгой проверке народными судами различного рода злоупотреблений правом на обращение в суд в условиях политики регулированию рынка недвижимости» (№ 359-2013). Это уведомление призвано разрешить ряд проблем, возникающих при рассмотрении гражданских споров, связанных с соблюдением государственной политики по сдерживанию роста цен на жилье.

С марта в Китае действует несколько мер, направленных на сдерживание роста цен на рынке жилой недвижимости: введение контрольных показателей роста цен для основных городов и удерживание средних цен в пределах контрольных показателей (под ответственность местных правительств), повышенный первоначальный взнос (не менее 60%) и ставка ипотеки (не менее 110% от базовой ставки) при покупке второй квартиры, запрет на продажу квартир лицам без местной постоянной регистрации, если им уже принадлежит одна квартира или у них нет подтверждения уплаты налогов или взносов на социальное страхование по месту покупки квартиры, а также строгий контроль за уплатой НДФЛ (20% с разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения квартиры).

Сразу же после объявления о введении данных мер появилось несколько способов их обойти. Назовем самые популярные:

  • фиктивный развод с регистрацией супругов по разным квартирам: это позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, поскольку продажа единственного жилья, которое достаточно долго находилось в собственности продавца, НДФЛ не облагается;
  • покупка квартиры на чужое имя: этот способ позволяет «бенефициару», который не может купить квартиру в связи с действующими ограничениям, приобрести жилье через «номинала»;
  • двойные договоры: между продавцом и покупателем заключается два разных договора: в одном указывается фактическая стоимость жилья, во втором – стоимость, которая соответствует государственной политике по сдерживанию роста цен.

Естественно, что данные способы содержат определенные риски. Например, у «номинала», являющегося с точки зрения закона законным собственником жилья, может возникнуть желание перепродать записанную на него квартиру, а у покупателя – расторгнуть договор купли-продажи с продавцом. Поэтому нет ничего неожиданного в том, что к июню некоторые споры уже дошли до судов.

Кроме того, Верховный народный суд КНР обращает внимание на распространившуюся практику переуступки квартиры в счет погашения задолженности через суд. Выглядит это так:

  • «кредитор» дает в долг «должнику» определенную сумму средств;
  • «должник» не возвращает деньги «кредитору»;
  • «кредитор» обращается в суд с иском о взыскании задолженности;
  • после принятия иска к рассмотрению судом стороны заключают мировое соглашение, по которому «должник» в счет погашения задолженности переуступает «кредитору» квартиру;
  • мировое соглашение утверждается судом, после чего на основании этого соглашения стороны оформляют переход права собственности.

Верховный народный суд КНР в этой схеме не устраивает не только обход государственной политики по сдерживанию роста цен на жилье, но и использование в этой схеме судебных органов. В связи с этим появилось Уведомление № 359-2013.

Уведомление № 359-2013 предписывает народным судам уделять особое внимание случаям злоупотребления правом на обращение в суд, которые возникли или могут возникнуть в связи с реализацией государственной политики по сдерживанию роста цен на жилье. Народные суды обязаны в соответствии с законодательством проверять поступившие иски на предмет возможного отказа в рассмотрении и обеспечивать реализацию государственной политики.

Кроме того, при рассмотрении споров народные суды обязаны проявлять особую осторожность в следующих случаях:

  • Если в соглашении о переуступке квартиры в счет погашения долга сторонами установлена договорная подсудность, которая передает споры на рассмотрение суду, находящемуся не по месту нахождения жилья, народный суд обязан рассмотреть вопрос о действительности соглашения о подсудности строго в соответствии с нормами ГПК КНР об исключительной подсудности споров о недвижимости. Иначе говоря: если предметом спора является квартира, то рассмотреть этот спор может только суд, находящийся по месту нахождения квартиры. Соглашение сторон о выборе другого суда должно быть признано недействительным.

  • При наличии доказательств возникновения займа в виде расписки и признания сторонами займа, но отсутствия доказательств получения средств должником народные суды обязаны проводить строгую проверку действительного существования правоотношений займа между сторонами. Признавать существование правоотношений займа только на основании признания займа сторонами и расписки народные суды не вправе.

  • Если стороны обращаются в суд в связи со спором, вытекающим из правоотношений займа, но после принятия иска к рассмотрению стремятся к заключению соглашения о передачи квартиры в счет погашения долга, народные суды обязаны принимать решение об утверждении мирового соглашения только на основе проведенного в соответствии с законодательством исследования обстоятельств дела.

  • Если стороны при помощи медиации, проведенной в специализированной организации, заключают мировое соглашение, включающее положение о передаче квартиры в счет погашения долга, и обращаются за юридическим подтверждением соглашения (например, в случае проведения медиации спора в комитете народной медиации и обращения в соответствии со ст. 33 Закона КНР «О народной медиации» в народный суд для признания действительности мирового соглашения), народный суд обязан тщательно проверить все обстоятельства дела и очень осторожно подходить к признанию действительности мирового соглашения.

  • Если сторона обращается с ходатайством о приведении в исполнение решения народного суда, вступившего в законную силу и предусматривающего передачу квартиры в счет погашения долга, или мирового соглашения с аналогичным содержанием, народные суды по общему правилу не вправе выдавать исполнительные документы или направлять предписания в регистрационные органы об оформлении перехода прав на недвижимость. Если сторона требует погашения долга за счет недвижимости, погашение долга может быть проведено за счет средств, полученных в результате реализации недвижимости на аукционных торгах.

В случае возникновения новых ситуаций и проблем народные суды на местах обязаны своевременно изучать их и докладывать в вышестоящие судебные органы. В первую очередь Верховный народный суд КНР интересуют распространенные схемы злоупотреблений, связанные с обходом государственной политики по сдерживанию роста цен на недвижимость.

Уведомление № 359-2013 применяется с 28 июня 2013 г.

 

Автор

Павел Бажанов

Павел Бажанов

Партнер компании SBF Group, автор двух книг о законодательстве КНР. Павел Бажанов занимается юридическим сопровождением российского бизнеса в Китае.

Все записи автора