Новые меры по сдерживанию роста цен на недвижимость

Share on FacebookShare on VKShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInPrint this pageEmail this to someone

В конце февраля Государственный совет КНР принял очередное решение, ужесточающее регулирование рынка недвижимости. Решение состоит из пяти пунктов (поэтому оно получило название 五项政策措施): совершенствование системы ответственности в работе по стабилизации цен на недвижимость, ограничение покупки жилья в инвестиционных и спекулятивных целях, увеличение строительства стандартного коммерческого жилья и выделяемой под строительство стандартного жилья земли, ускорение строительства проектов социального жилья, усиление государственного регулирования рынка недвижимости.

Это не первое решение Государственного совета КНР, посвященное борьбе с ростом цен на жилье. В 2010-2012 гг. было принято четыре аналогичных по содержанию положений, которые не принесли ожидаемого результата.

Три самых интересных положения в документе: разработка и публикация ежегодных контрольных показателей цен на новое коммерческое жилье, распространение правил ограничения покупки жилья в городах, в которых цены на недвижимость растут опережающими темпами, а также расширение реформы налога на недвижимость. Подробности появились чуть позже, когда Канцелярия Госсовета КНР опубликовала Уведомление «О дальнейшей работе по регулированию рынка недвижимости» (№ 25-2013).

Во-первых, все города центрального подчинения (Пекин, Шанхай, Тяньцзинь, Чунцин), города центрального планирования (Далянь, Циндао, Сямынь, Нинбо, Шэньчжэнь) и все провинциальные столицы (кроме Лхасы) обязаны в соответствии с принципом сохранения стабильности цен на недвижимость разработать ежегодные контрольные показатели цен на новую коммерческую недвижимость, которые должны применяться в соответствующих городах, а также ежеквартально публиковать эти показатели. Народные правительства данных городов обязаны стремиться удержать средние цены на недвижимость в пределах контрольных показателей.

Это правило будет применяться и в других городах, в которых наблюдается превышение спроса на жилую недвижимость перед предложением и опережающий рост цен на жилую недвижимость. Правительства городов, в которых предложение на рынке недвижимости превышает спрос, также вправе реализовывать меры, направленные на сохранение стабильности цен на рынке недвижимость.

Во-вторых, местные правительства обязаны принять меры по ограничению продаж жилья в инвестиционных и спекулятивных целях. Эти ограничения (при покупке второй квартиры первоначальный взнос по ипотеке должен составлять не меньше 60%; ставка ипотечного кредита – не меньше 110% от базовой ставки) в некоторых городах появились в начале 2011 г. Сейчас они распространяются на все города центрального подчинения, города центрального планирования и провинциальные столицы.

Ограничения по приобретению жилья в инвестиционных и спекулятивных целях должны применяться на всей территории городов в отношении нового жилья и жилья на вторичном рынке. Проверка наличия или отсутствия возможности у физического лица права на приобретение жилья и определение условий, на которых оно может купить квартиру, должна осуществляться до заключения договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, временно запрещается продажа жилья лицам (и членам их семей), которые не имеют постоянной прописки в городе, если им принадлежит одна или большее количество квартир в этом городе или если они не могут предоставить подтверждение постоянного проживания в этом городе в виде подтверждения уплаты налогов или подтверждения уплаты взносов на социальное страхование за определенное количество лет подряд (за какое количество лет – будет определено позже).

Во всех остальных городах местные правительства вправе использовать часть мер по ограничению продажи недвижимости не для личного проживания в случае увеличения цен на рынке. Если цены на жилье растут опережающими темпами, провинциальные народные правительства обязаны потребовать от городских властей ввести меры по ограничению продажи недвижимости.

Обеспечить выполнение правил ограничения продажи недвижимости должна совместная работа местных органов Министерства жилья, городского и сельского строительства КНР, полиции, органов гражданской администрации, налоговых органов, органов Министерства трудовых ресурсов и социального обеспечения. В случае уклонения от соблюдения правил по ограничению продажи недвижимости застройщиком, местные органы обязаны предписать застройщику «привести деятельность в порядок». Договор купли-продажи жилья, заключенный с физическим лицом, на которое распространяются правила ограничения продажи недвижимости, после обнаружения данного факта подлежит немедленному расторжению. Если риэлтеры будут помогать своим клиентам в оформлении документов для обхода новых правил – риэлтеров ждет закрытие для проверки деятельности, а ответственных лиц риэлтерских компаний – привлечение к ответственности.

В целях ограничения продаж жилья не для личного проживания также будет использоваться повышение требований к выдаче ипотечных кредитов на покупку второй квартиры и новые налоговые меры.

Именно изменение налогообложения при продаже недвижимости привлекло больше всего внимания и стало причиной, по которой китайцы стали в ускоренном темпе регистрировать сделки по продаже квартир и оформлять разводы. Например, в Пекине количество регистрируемых сделок по продаже недвижимости за первую неделю марта выросло в четыре раза. Разводы оформляются для того, чтобы продажа жилья в будущем попадало под правило об освобождении от НДФЛ дохода от продажи единственного жилого помещения для семьи: если у супругов две квартиры, то после развода у каждого из них будет по одной квартире, являющейся единственным жильем.

Что изменилось в налогообложении недвижимости и ее продажи? Изменений два: во-первых, при продаже недвижимости НДФЛ должен уплачиваться строго по ставке 20% с разницы доходов от продажи и расходов на покупку недвижимости, а во-вторых, в КНР будет расширена сфера применения налога на недвижимость.

При продаже недвижимости в соответствии с Законом КНР «О налоге на доходы физических лиц» полученный доход физического лица облагается НДФЛ по 20% ставке. Это положение не новое и существует уже около 20 лет. Суммой дохода является разница между суммой, полученной в результате продажи жилья, и расходами, понесенными в связи с его приобретением.

На практике при продаже жилья можно было выбрать и уплатить НДФЛ по ставке 20% с разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение жилья или по ставке 1% с общей стоимости жилого помещения. Во втором варианте сумма налога будет меньше в большинстве случаев из-за быстрого роста цен на недвижимость. Например, если несколько лет назад квартира была куплена за 100 000 юаней (включая все расходы на приобретение), а сейчас продается за 200 000 юаней, в случае уплаты налога с общей стоимости квартиры сумма налога составит 2 000 юаней (200 000 Х 1% = 2 000), а с разницы между суммой доходов от продажи и расходов на приобретение – 20 000 юаней (200 000 – 100 000 = 100 000 Х 20% = 20 000).

Уплата НДФЛ по ставке 20% с разницы дохода от продажи и расходов на приобретение жилья снизит привлекательность инвестиций в жилье и уменьшит спекуляции на рынке. Поэтому Государственный совет КНР заявил о необходимости отменить все правила, позволяющие уплачивать НДФЛ с общей стоимости жилого помещения, и строго следовать правилу об уплате налога по ставке 20% с разницы дохода от продажи.

Кроме этого, Государственный совет КНР заявил о необходимости расширить эксперимент по реформе налогообложения недвижимости на другие регионы помимо Шанхая и Чунцина. Налог на недвижимость в КНР в нынешнем виде существует с 80-х годов. В соответствии с Временным положением «О налоге на недвижимость» налогом облагаются здания, строения, помещения, используемые в целях ведения предпринимательской деятельности. Собственники жилых помещений налог на недвижимость в Китае не платят.

В порядке эксперимента налог на недвижимость был распространен на жилые помещения, не используемые для ведения предпринимательской деятельности. Эксперимент с 2011 г. проводится в двух городах: Шанхай и Чунцин. По «шанхайской модели» налог уплачивается лицами, имеющими жилые помещения в Шанхае и не являющиеся постоянными жителями города, и лицами, имеющими два и более жилых помещения. Ставка налога составляет 0,4% или 0,6% стоимости жилого помещения. В Чунцине ставка налога составляет от 0,5% до 1,2%, а налог уплачивается собственниками частных дорогостоящих домов, жилых помещений в новостройках со стоимостью одного квадратного метра более чем 2 раза выше по сравнению со средней стоимостью, а также собственниками, которые не имеют в Чунцине работы, постоянной прописки или собственного бизнеса.

Если ожидания экспертов подтвердятся, то в ближайшее время (в течение этого года) стоит ожидать введения новых правил уплаты налога на недвижимость по шанхайской модели в пяти-шести регионах страны (в первую очередь, это Пекин, Шаньдун, Хунань, Хубэй, Цзянси и Хэбэй). Шанхайский вариант реформы налога на недвижимость не затрагивает людей, являющихся постоянными жителями города и имеющими только одно место для проживания. Это еще один хороший повод развестись для супругов, у которых две квартиры в городе.

Проект реализации новых мер, связанных с налогообложением, должен быть разработан Министерством жилья, городского и сельского строительства КНР, Министерством финансов КНР и Главным государственным налоговым управлением КНР. Ожидается, что освобождение от НДФЛ дохода, полученного от продажи квартир, которые находились в собственности более 5 лет и являлись единственным жильем для семьи, будет сохранено. Возможно, будет установлен определенный порог (в зависимости от стоимости сделки, площади жилья, срока нахождения в собственности), ниже которого НДФЛ при продаже квартиры будет уплачиваться по сниженной ставке.

Государственный совет КНР возлагает на местные власти ответственность за выполнение новых мер по сдерживанию цен на жилье. Это непростая задача для региональных властей, для которых строительство – это значительная доля роста ВВП (а именно по скорости роста ВВП в Китае традиционно оценивается эффективность местных правительств) и объект личных деловых интересов. Местные правительства совершенно не заинтересованы в выполнении новых мер по сдерживанию цен на жилье, поскольку они приведут к снижению продаж жилья и снижению цен на выделение земельных участков под застройку. В свою очередь, доход от выделения земельных участков под строительство – это одна из важнейших доходных статей местных бюджетов, позволяющая обслуживать долги местных правительств (которые насчитывают более 1,7 трлн. долларов США в общей сложности).

Поэтому многое зависит от того, какие конкретные действия Госсовет предпримет в отношении руководителей на местах, не справляющихся с задачей сдерживания цен на жилье. Если невыполнение мер по сдерживанию цен на жилье не станет основанием для кадровых решений, то вероятность выполнения этих мер минимальна.

 

Автор

Павел Бажанов

Павел Бажанов

Партнер компании SBF Group, автор двух книг о законодательстве КНР. Павел Бажанов занимается юридическим сопровождением российского бизнеса в Китае.

Все записи автора